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다시 일어나는 땅값, 제2경부 주변 토지 주목해야
특허뉴스 기사입력  2011/11/04 [13:30]

최근 주택시장 투자 메리트가 급격히 감소하자, 대체 투자처인 토지에 대한 관심이 높아지고 있다.
땅은 무엇보다 투자시 현재 가치보다 미래의 가치가 높아질 가능성이 있는 땅을 선택하는 것이 중요하다. 평균 5~10년 이후의 땅의 가치를 전망한 후 투자해야 하며, 인구가 계속적으로 유입되거나 인구가 유입될만한 요소가 있는 지역들을 눈여겨 볼 필요가 있다.
‘땅은 거짓말을 하지 않는다’의 저자 김형선 새롬부동산금융아카데미 원장은 “땅은 거짓말을 하지 않습니다. 즉, 땅 투자는 투자자를 실망시키지 않죠. 주택 시장은 하락, 상승 주기에 따라 달라지지만, 지가는 계속 오르기 때문입니다. 부동성과 부증성이란 토지의 특성 상 지가는 계속 상승할 수밖에 없습니다.”고 말한다.
이어 “장기적인 안목에서 땅에 접근하면 모두 성공합니다. 꾸준하게 인구가 유입되는 지역들이 지가상승여력이 높습니다. 예를 들면, 대규모 광광단지나 택지개발 예정지구 등은 도로신설 및 확장 등 개발로 인해 인구가 유입될 가능성이 높아 투자가치가 높습니다. ”라며 땅 투자가 상대적으로 리스크가 적은 반면, 수익성은 높은 투자라고 설명한다.
 
토지시장은 도로가 큰 축이 될 전망
▲     ©특허뉴스

토지 전문가들은 도로, 철로의 수혜를 입은 지역은 계획 발표, 착공, 완공 등 단계가 진행됨에 따라 지가가 상승할 여지가 높다고 설명하며, 특히 여러 도로, 철도가 개통을 앞두거나 착공에 들어가 도로 IC주변, 철도 역사예정지 중심으로 토지투자가 대세를 이룰 것이라고 전망했다.
이에 따라 도로 사업 초기단계에 투자하면 단계별로 지가가 큰 폭으로 상승할 여력이 있어 일찍이 해당지역을 선점하는 것도 방법이다. 더불어 내년에 당장 개통을 비롯한 가시적인 호재가 있지 않더라도 도로 수혜를 입어 지가가 상승할 여력이 높은 지역을 선정하는 것도 투자 노하우다.
특히 토지 전문가와 투자자들 사이에서 경부고속도로의 인기를 이어갈 제2경부고속도 IC가 어디로 위치할 것인가에 투자 초점이 맞춰지고 있다. 일부 전문가는 경부고속도로가 지난 40년간 국내 도로의 중심축으로 자리매김해 왔다면 이제는 제2경부고속도로가 앞으로 약 40년간 제2중심축이 될 것이라고 내다보고 있다. 국내 경부축을 중심으로 인구 밀집력이 높은 판교, 분당, 용인, 동탄, 수원 등의 지가는 다른 도로 주변의 도시보다 월등히 높은 것을 감안해 볼 때 제2경부고속도로도 서울 접근성이 뛰어나고 인구가 몰리는 하남미사, 용인원삼, 광주오포, 안성보개 등 제2경부고속도로 수도권 IC주변이 유망하다는 의견이다. 고속도로 IC 예정지 주변은 신도시개발,관광휴양레저, 공장용지, 물류센타용지, 휴게소 용도로 인기를 끌 전망이다.
김현기 경제연구소 부소장은 “제2경부고속도로가 경부고속도로의 인기를 이어갈 전망으로 하남, 용인, 광주, 안성 등 수도권 IC주변의 지가상승여력이 높다”며 “특히 IC예정지로 거론되고 있는 용인시 처인구 원삼면, 백암면 일대가 기존에 개발의 빛을 보지 못했던 지역이지만 IC예정지로 거론되면서 개발 가능성이 높아지고 있다”고 말했다. 특히 그는 “원삼면, 백암면 일대가 경사도가 낮아 평지에 가깝고 계획관리지역이 많아 개발 가능성이 높다”고 덧붙였다.
 
토지투자의 핵으로 떠오른 용인, 이유는?
▲     ©특허뉴스

수도권정비계획법을 보면 용인시는 경부고속도로를 중심으로 서측은 성장관리권역, 동측은 자연보전권역으로 구분된다. 서부권은 광교,수지, 죽전 등 기존 택지지구와 연계한 중고밀도 개발, 동부권은 관광벨트와 문화복합주거 등 저밀 개발이 각각 추진된다. RE멤버스 고종완 대표는 “투자 측면에서는 땅값이 비싼 서부권보다 적은 단위비용으로 투자 가능하고 미래가치 잠재력이 높은 동부권이 상대적으로 유망하다. 제2경부고속도로와 제2외곽순환도로 개통 예정도 용인 동부지역의 토지 가치를 높인다.”고 말한다.
제2경부고속도로가 개통되면 기존 통행량 20만대 중 약 10만대를 흡수할 것으로 보고 있다. 새로운 도로축을 중심으로 택지개발지구, 산업단지, 물류단지, 관광휴양단지가 건설될 가능성이 높아 용인시 원삼면, 양지면, 백암면, 모현면 일대의 개발 가능성이 높다. 때문에 나들목 예정지 인근 용인 원삼면의 사암리, 좌항리(대기업유입), 고당리 일대가 핵심 투자처로 떠오르고 있다. 이곳은 배산임수형인 용인8경 중 하나인 용길산 등 20여개의 산들이 병풍처럼 둘러싸여 있는 데다 약 34만㎡의 용담(사암)저수지와 어우러진 주변 마을의 경관이 일품이다. 이 때문인지 중소기업인력개발원, SK그룹 연수원, 삼성그룹 국제경영연구소, CJ물류단지, 대림그룹, (주)엠코연수원 등 국내 굴지의 대기업 연수원과 연구소 등이 옹기종기 모여 있다. 용담저수지 주변으로는 발트하우스,써니힐,레이크힐전원마을, 제2차 호수마을 등 강남권 거주자를 겨냥한 고급 전원 주택단지 입주및 개발로 한창이다.
RE멤버스 고종완 대표는 “토지는 경부고속도로 이후 40년 만에 첫 등장하는 제2경부고속도로 인근 지역이 유망하다. 제2경부고속도로는 서울에서 하남, 용인을 지나 세종시까지 가는 ‘황금노선’인데, 지역별로는 고속도로가 지나는 용인 원삼면, 모현면 등이 유망하다. 아직까지 땅값이 낮고 물류·산업단지를 만들기가 좋다. 도로 주변에 투자하려면 IC가 들어서는 곳이나 전원주택지, 물류·산업단지 수요가 많이 늘어날 만한 곳을 노려봐야 한다.”고 전했다.
부동산 서적인 “그래도 ‘뜨는지역’은 있다”에서 또한 용인의 원삼면을 소개한다. 책 내용을 보면 좌항에서 안성으로 이어지는 392번 도로가 비교적 폭이 넓어 통행에도 불편이 없다. 전원환경이 최상이며 풍수 지리적으로도 풍요로운 전원도시로서의 잠재력이 크다. 용담저수지 위쪽의 사암리,좌항리 일대, 맹리 두창저수지 주변은 전원주택지가 많기로 유명하다. 그 동안 접근성 때문에 침체되었던 전원주택지가 교통이 편리해지면서 많이 분양되어 전원단지타운으로 변모할 것이다. 원삼면 일대는 백암,원삼도시계획구역으로 지정, 용인시에서 관광배후 기능을 갖춘 도시로 육성할 계획을 갖고 있던 지역으로 ‘중국문화유람성’ 유치로 인해 도시계획의 실행에 있어 한층 속도감을 느끼게 될 가능성이 큰 지역이다. 그리고 지난 10월  수원 이의동에 신도시 토지보상이 되기 시작하면서 원삼면 일대가 대토부지로서 급격한 지가상승이 있을 것으로 전망된다. 용인시 용담저수지 관광휴양벨트 개발예정지에 원삼지구가 확정되었고 주변에 대기업에서 많은 토지를 소유하고 있어 기업들이 개발사업에 참여할 것은 자명한 일이라고 본다.(원삼면 일대는 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정된 곳이 많다.)“고 기술했다.
 
미래의 블루칩 토지는 어디
 
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가장 눈에 띄는 곳은 제2경부고속도로다. 2009년 9월 확정된 제2경부고속도로는 송파, 강동, 하남, 광주, 용인, 안성, 천안, 세종시로 연결되어 제1경부고속도로에 버금가는 경제적 파급효과를 예상하고 있다.
그 중에서 배후인구와 인구유입이 예상되고 관광, 주택, 물류단지 등 개발수요가 넘쳐나는 용인지역이다. 특히, 나들목이 연결되는 양지,원삼,백암, 일대가 급부상지 예정지로 꼽힌다. 원삼면 일대는 배후단지, 고급전원주택과 물류공장 산업단지로, 포곡읍 모현면 일대는 저밀도주거단지와 관광레저단지로 잠재적 투자가치가 높은 반면 현재 거래되는 토지 가격도 매우 낮은 수준으로 제1경부고속도로 주변 가격의 1/50분의~1/100분의에 불과해 향후 고속도로가 개통될 때까지 토지 가치는 지속적으로 높아질 전망이다.
또한 고속도로는 나들목이 가장 큰 수혜를 입는 것은 사실이나 나들목에서 1~3km 정도 떨어진 개발가능 한 농지, 낮은임야가 저가 매입및 높은투자수익에 유리한 입장이다.
 
제2경부, 용인 동부권 개발 활성화의 핵으로
 
용인시 동부권 양지IC 일대에 대규모 유통업무설비단지가 2014년까지 조성된다. 용인시는 지난해 5월 민간사업자로부터 처인구 양지면 양지리 산89-7번지 일원 ‘유통업무설비’를 위한 도시관리계획 결정(안)을 제안 받아 행정절차 이행 후 금년 5월 26일 도시관리계획을 결정·고시한 바 있다.
양지유통업무설비 단지는 총면적 22만 4288㎡ 규모로 조성되며 창고부지 10만 4868㎡, 전문상가단지 5만 1086㎡, 농산물유통센터 9134㎡, 공영차고지 4889㎡, 부대·편익시설 1만 458㎡, 공공시설 4만 3853㎡ 등으로 구성된다.
변화하는 물류 수요에 적극 대응하는 첨단물류센터, 다양한 경험과 재미를 느낄 수 있는 신개념 쇼핑공간의 전문상가단지가 입지할 예정이다. 특히 동부권에 꼭 필요한 시설로 주민들의 숙원이었던 농산물유통센터가 입지해 주민 숙원사업이 해소될 전망이다.
이러한 개발사업과 더불어 용인시 2020 도시기본계획에서 인구유입 120만명을 계획하고 있다. 현재 90만명이나 추가 30만명 유입을 계획하고 있다는 것이다. 추가 30만명을 대부분 남사면, 이동면(남이신도시) 및 미개발지 동부권인 원삼, 백암면에 인구 유입을 계획하고 있다.
시 관계자는 “양지 유통업무설비에 대한 도시관리계획이 결정된 만큼 2014년 조성 목표를 차질없이 완료하도록 사업 추진에 만전을 기해 동부권 활성화에 기여할 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.
또한 용인시 처인구 백암면에 자리할 국내 최대 규모의 공용화물터미널 조성사업이 본격화 될 전망과 삼성에버랜드가 소유하고 있는 용인시 처인구 포곡읍 전대·유운리 일대 토지 1323만4270㎡ 가운데 현재 에버랜드로 개발된 토지를 포함해 646만 1410㎡가 에버랜드에서 2014년 체류형 관광단지 개발에 나서 투자자들의 시선을 잡고 있다.
삼성에버랜드는 에버랜드 일대가 관광단지로 지정되면 2014년까지 1조원을 투입해 미개발 토지를 중심으로 스포츠센터와 숙박시설, 휴양스포츠시설, 문화교육시설, 모터파크시설, 복합상업시설 등을 만들어 자원형·테마형 복합 레저 관광지로 개발한다는 계획이다. 사업이 완료되면 1만 9100명의 고용 창출효과가 예상된다.

이성용 기자


기사입력: 2011/11/04 [13:30]  최종편집: ⓒ e-patentnews.com
 
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